今年地皮招标诸事不顺，经历6度流标后，终由市建局项目打破困局，以低价批出九龙城盛德街重建项目的发展权。相信市建局今次审标是经过深思熟虑，在流标与低价批地之间取得平衡，选择后者以减低对楼市及社会造成更大冲击及不明朗氛围。

　　市建局紧贴市况 下调分红线

　　楼市越跌越残，去年楼价倒跌15%后今年一度回升，惟后劲不继楼价再度调头向下，整体市况于减辣后更加剧颓势。大市弥漫悲观情绪，市民入市意欲低迷，个别二手屋苑呎价已劲插两成，业界预计全年楼价埋单下挫5%，其实以刻下楼市惨况，跌幅实属轻微。楼价插水自然连带地价也难独善其身，齐声下跌是意料中事，只是市区地价跌至不足5000元确实带点哗然的意外感觉。

　　然而，是次意外又似乎带点意料之内。其实市建局今次低价批地，从其调低分红呎价已见端倪。当局为盛德街项目的卖楼收益设下的分红界线，是当收益逾82.5亿元，发展商之后所赚，便须分红40%予市建局；以总可建楼面约41.49万方呎计，即将来每呎楼面卖价约达19884元，便可获分红。市建局年前批出附近的数个土瓜湾重建项目，其每呎楼面卖价的分红界线达2.3万至2.6万元，是次相对调低最多24%，可见该局对发展商出价及后市也未敢乐观，故此在标价上作出重大让步。与其流标不批再面对跌市、地价再插水的风险，倒不如当机立断现价批出，免得夜长梦多。

　　事实上，土瓜湾、九龙城和启德一带为新楼供应重镇，盛德街项目规模适中，切合众多发展商承担力及风险管理，截标当日多数专家均有信心流标机会低，果然未有遍地眼镜碎片。

　　地价成市场参考指标

　　唯一毗邻马头围邨项目，有计划改建发展为约4000伙的大型公营房屋，预料盛德街项目景观日后或受影响。此外，该项目位于港铁宋皇臺和土瓜湾站中间，与两站有所距离，交通略为不便，对项目稍打折扣，这亦反映发展商落标出价所考虑的因素。

　　盛德街重建项目为公务员合作社试点项目，为日后陆续释出的同类项目打开缺口，关键在于今个项目地价必成日后参考指标，若然楼市继续沉沦，地价难望扭转跌势，发展商出价续倾向审慎，地价恐再寻底。